泰禾黃其森“出事”了，百億商票難兌付，涂企傍地產還有生路嗎？

時間：2022-03-19 11:18:59 類型：全屋定制瀏覽量：7964

3月春光明媚，地產股持續反彈，之前頻頻爆雷的房企似乎迎來了光照。

3月17日A股房地產服務板塊指數漲超8%，房地產開發板塊指數大漲近4%。港股房地產板塊更是集體暴漲，恒生內地地產指數盤中一度狂飆17%，創歷史大單日漲幅。融創中國大漲59%，市值飆升126億港元，目前總市值340港元。新城發展大漲47%，龍光集團、時代中國大漲42%，佳兆業集團漲35%，富力地產漲34%，旭輝控股漲33%，雅居樂漲32%，碧桂園服務漲30%，碧桂園漲28%。連陷入資金鏈危機的中國恒大也大漲17.83%。

但還有一個壞消息，知名房企泰禾董事長黃其森“出事”了！

泰禾集團董事長黃其森

市場對房地產的信心回來了嗎？

努力解決流動性問題，出售資產是不少不愿躺平的房企自救的重要途徑。

開年以來，中融信托、五礦信托、光大信托等機構紛紛向房企伸出援手，進入房地產并購市場，接手了中國恒大、陽光城、正榮集團等房企出售的項目公司股權、債權，成為名副其實的“接盤俠”。

3月14日，深濤生活服務（廣東）有限公司的大股東由恒大汽車產業園投資（深圳）集團有限公司變更為中航信托股份有限公司，持股比例100%。股東變更日期為3月8日。至此，恒大集團退出了廣州南沙陽光半島項目。

2月，中融信托接盤龍光集團旗下柳州市龍光駿德房地產開發有限公司70%股權；恒大向光大信托和五礦信托出售4個項目的相關股權，轉讓總對價21.3億元。根據克而瑞數據，恒大通過此次股權轉讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項目涉及的債務約70億元。

1月12日，中融信托接盤中南建設旗下鹽城港達房地產開發有限公司49%股權；1月14日，陽光城減持杭州橙光置業19%股權，五礦信托接盤；1月16日，五礦信托再出手，接盤恒大旗下昆明恒拓置業有限公司100%股權；1月30日正榮集團轉讓旗下廈門市榮璐置業有限公司49%股權，平安信托接盤。

對于出險房企來說，出售資產可以快速獲得有效輸血、緩解債務壓力，同時也有利于借助資本市場盤活資產，對于行業保交付、維護購房者權益都有著積極影響。

政策春風有助行業回暖

在銷售低迷、流動性問題突出的當下，房地產行業的一舉一動都引發產業鏈相關企業的關注。

事實上，自2021年底《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》(下稱《通知》)出臺以來，政策端不斷加碼，引導優質房企通過收并購加快市場出清。《通知》強調，發揮第三方機構在“匹配兼并收購供求雙方需求”方面的作用。

進入2022年，為進一步調動房企收并購積極性，緩解行業風險，承債式并購貸款政策落地，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

政策利好的落地，無疑指引了房地產市場收并購風向。整體來看，監管層鼓勵收并購的主要意圖仍在于穩定市場。

3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題，港股、A股、中概股因此全面回彈。

對房地產企業，會議指出，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

房企新發展模式早于去年下半年就有相關提法，此次會議進一步明確將落地相關“配套措施”，多家機構預計，后續房企需要關注城市更新、保障性租賃住房、輕資產發展模式等方面。

除了國務院金融會議之外，3月16日，銀保監會、證監會以及財政部均釋放出支持房地產穩定發展的政策暖意。

銀保監會表示，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。證監會表示，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險。財政部表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

碧桂園于昨日公告，其董事及監事將以市場化方式在二級市場購買公司債券，購買范圍為市場報價較估值偏離較大的公司債券，總規模不超過人民幣2000萬元，以期積極維護公司債券價格的穩定，切實保護投資者利益。

除了房企自身，AMC機構近期也在積極參與房地產行業的風險化解，繼中國信達兩位高層入駐恒大風險化解委員會之后，融創等房企也在與各AMC機構洽談合作，中國東方、中國長城則針對房企收并購分別發行100億元金融債券。

目前房地產行業基本面尚未完全復蘇，據國家統計局日前發布的數據來看，全國商品房今年累計銷售額和銷售面積環比增速已經連續一年下滑，各線城市數據差異明顯，二三線城市回暖速度較緩，房企在資金端仍面臨一定的壓力。

但隨著后續監管層對房地產新發展的配套措施落地、融資環境改善、各地因城施策促進合理購房需求釋放的預期，市場行情有望繼續回升。

政策支持外，部分信托公司直接接管項目也可以避免房企信用風險。對陷入流動性困境的房企而言，無疑是雪中送炭。有業內人士認為，雖然信托公司運營房地產項目的能力經驗不足，但接盤后能避免房企債務問題影響項目建設，從而減少后期項目違約風險。

列入持續逾期名單房企占比超4成

雖然政策利好，但多家地產企業債償壓力依然較大。

3月16日晚間，泰禾公告稱，公司董事長兼總經理黃其森正協助有關機關調查，董事會已啟動應急預案。

曾將杠桿拉到極致的黃其森自泰禾陷入資金危機后，誓不躺平，帶頭深入一線，新年天就視察項目，具體對門窗、扶手等細節提出要求。業內多將原因指向，1月13日，福建證監局對泰禾集團及黃其森出具的警示函，當中提及的第二個問題“未及時披露并表企業減資事項及其進展”，涉嫌違規轉移上市公司巨額資金。

雖然迷霧尚待撥開，但債務壓力的確令泰禾如鯁在喉。據公告，截至2021年11月30日，泰禾已到期未歸還的借款金額高達495.63億元。

陽光城公告，存續規模分別為3億美元和3.57億美元的兩筆美元債未能在30日豁免期內（即2022年2月15日）支付利息，合計約2726萬美元（折合人民幣約1.73億元），構成實質性違約。

中國奧園宣布，將不會支付即將于2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據支付余下本金及后一期利息。截至2022年1月20日，奧園未償美元債務總額高達32億美元。

華夏幸福公告稱，截至公告披露日，該公司累計未能如期償還債務本息合計已高達1078.05億元。

據上海票據交易所發布的《截至2022年2月28日持續逾期名單》顯示：2021年9月1日至2022年2月28日出現3次以上付款逾期，且截至2022年2月28日有逾期余額或2022年2月當月出現付款逾期的承兌人數量為1148家。其中，恒大、融創、花樣年、世茂、奧園等多家公司子公司在名單內，包括恒大新能源汽車投資控股集團有限公司、融創西南房地產開發（集團）有限公司、武漢融創臻遠房地產有限公司；深圳市花樣年地產集團有限公司、天津花樣年碧云天房地產開發有限公司、福州世茂新體驗置業有限公司、南京世茂房地產開發有限公司、奧園集團有限公司等。2月當月新增680家，涉及中南系、新力系、陽光龍凈系旗下多家企業。被列入持續逾期名單房企占比超4成。

不少房企因債務危機官司纏身。

3月3日晚間，金發科技股份有限公司發布公告，披露與奧園資本投資集團有限公司、奧園集團有限公司訴訟進展。公司因與奧園資本、奧園集團及第三人金奧保理股權轉讓合同糾紛一案，于2021年11月26日向廣州市中級法院提交網上立案申請，該案已獲受理。要求判令被告奧園資本向公司支付股權轉讓款7.56億元及遲延付款期間的利息。

3月14日哈爾濱市恒大中央廣場，房子依舊無法進行網簽，目前，恒大在哈爾濱多個項目組已撤離該小區，售樓處內空無一人。另據媒體報道，恒大在三線淄博城市的分公司，就有拒付1.5億的商票，總未結算的商票涉及2.4億。而涉及恒大的官司更是與日俱增。

涂企傍地產還有生路嗎？

相對于與房地產關聯度極強的涂料企業而言，地產企業賣身自救資金鏈短缺，商票逾期難兌付，都導致涂料企業業績利潤表現不太好看，不少恒大地產、藍光發展、華夏幸福、富力地產等房企的涂料生產供應商大幅計提信用減值損失，有的計提比例高達80%，連“以房抵債”的房子因為尚未辦理網簽手續也被毫不留情地計提了“壞賬”。展現了長痛不如短痛、讓靴子落地、輕裝上陣的意圖和決心。若計提的壞賬哪一天又收回來了，則可以增厚今后的利潤。

這里要解釋一下房地產開發商和供應商的關系。據《中國房地產開發企業500強首選供應商服務商品牌測評報告》，首選品牌涂料類榜單中，立邦、三棵樹、亞士漆、固克、富思特、嘉寶莉、美涂士、德愛威、巴德士、經典、德愛威、宣偉、久諾、華潤漆、傳化漆、多樂士專業等知名涂企均榜上有名。

由于過去多年來的樓市熱，房企非常強勢，與供應商的關系幾乎沒有例外，都是有較長賬期。所以，門窗、瓷磚、涂料、防水乃至家具家電等行業但凡和房企有直接合作的，體現在報表上基本上都是有大額的應收賬款。涂料企業當然也不例外。

盡管多數涂料企業對于地產行業爆雷會連累到自己有一定的預判，也做了相應的努力。如風險前置，推行高端零售戰略，通過拓展渠道多元化等手段，加速布局C端和小B端非房市場，布局光伏屋頂防水等，將外部風險降至低，卡位細分領域新賽道。

對涂料企業而言，地產依然是一塊不能舍棄的蛋糕。即使這塊蛋糕是否過期還是變質，無從知曉，仍然希望自己能有一定的規模和份額，增加自己的體量。在地產下行、房住不炒大環境下，涂企傍地產還有生路嗎？

其實，涂企不必“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，只要加強對出險房企的風險把控，注重資金鏈安全和賬款回血，建筑市場依然大有可為。

2022年 2 月，在國新辦召開的新聞發布會中住建部表示，2022 年將籌集保障性住房 240 萬套，相比2021 年40 個主要城市籌建的保障性住房 94.2 萬套的規模顯著增加。我們認為，保障性住房建設將成為“穩地產”的重要方式，2022年房地產基本面有望實現筑底企穩，地產端的涂料需求亦將隨之筑底企穩。

“穩增長”基調持續明確，基建是托底經濟的重要抓手。以市政工程為代表的基礎設施建設提速，為涂料在基建端的需求起到強力支撐。自 2021年12月政治局會議提出“適度超前開展基礎設施投資”，各地紛紛積極響應，當前資金和重大項目儲備充裕，疊加開工旺季到來，短期內基礎設施建設有望再提速。

2022 年國家重點支持的市政工程項目建設，如海綿城市、城市立體交通網、地下綜合管廊等市政工程，顯著提振基建端的防水涂料需求。

《“十四五”建筑節能與綠色建筑發展規劃》中要求“建筑太陽能光伏系統應與建筑本體牢固連接，保證不漏水不滲水”。東方雨虹、三棵樹、凱倫股份、北新防水等頭部企業已推出整套光伏屋面搭配防水的解決方案并得以應用。例如，東方雨虹 2021 年與多家光伏企業簽署戰略合作協議，推動實現 TPO 光伏一體化，既有建筑光伏防水改造、修繕領域的市場拓展等。

隨著居民消費升級加速，帶動家裝重涂、高端環保涂料市場發展，高品質的產品和施工服務將越來越受歡迎，包括保障性租賃住房在內，增量市場有韌性，城市更新、建筑修繕空間廣闊，涂企還是有很大的空間可以擴容。

再說塞翁失馬焉知非福，房企接連暴雷，唇亡齒寒之下，涂料行業很難獨善其身。如果出險的房企在你的雪中送炭下終于挺過難關，同甘共苦的你難道不會迎來艷陽天嗎？

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(文章來源：中外涂料網侵刪)

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