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又一家房企發(fā)生債務(wù)違約。
2021年10月4日晚間，花樣年發(fā)布公告稱，對(duì)發(fā)行的本金總額為5億美元于2021年到期的7.375%優(yōu)先票據(jù)，此前提出現(xiàn)金要約購(gòu)買尚未償還的2021年票據(jù)本金。于要約收購(gòu)?fù)瓿杉白N購(gòu)回票據(jù)后，花樣年上述2021年票據(jù)剩余未償還本金額為2.06億美元（約合人民幣13.28億）。根據(jù)規(guī)管2021年票據(jù)的契約，所有未償還本金均于2021年10月4日到期，花樣年未在該日付款。
這意味著花樣年發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的債務(wù)違約。頗為諷刺的是，就在上個(gè)月，花樣年還曾經(jīng)發(fā)布澄清公告稱公司不存在任何流動(dòng)性問(wèn)題。
百?gòu)?qiáng)房企，債務(wù)壓頂
花樣年起步于1998年，2009年11月在香港聯(lián)交所主板上市。
花樣年2020年合約銷售492億元，并連續(xù)12年獲評(píng)“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。
另外，花樣年同時(shí)控股彩生活（1778.HK），2014年6月彩生活在港股上市，成為中國(guó)內(nèi)地社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)首支上市股票。
不過(guò)，如今花樣年風(fēng)光不再，面臨巨大的債務(wù)壓力。
據(jù)花樣年2021年中報(bào)，花樣年多項(xiàng)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)下滑，發(fā)展疲軟。今年上半年，銷售方面，花樣年累計(jì)銷售281.2億元，未達(dá)2021年銷售600億元目標(biāo)的一半。營(yíng)收方面，花樣年毛利潤(rùn)22.77億元，較去年同期下滑26.75%；毛利率約20.8%，同比下滑38%；凈利潤(rùn)3.03億元，同比增長(zhǎng)9.25%；凈利率為2.77%，同比下滑7.58%。
在營(yíng)收下滑的同時(shí)，花樣年債務(wù)狀況也不樂(lè)觀。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，花樣年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.7%，凈負(fù)債率為74.8%，現(xiàn)金短債比為1.59，“三道紅線”踩中一條，屬于“黃檔”。同時(shí)，花樣年目前分別擁有借款約168.5億元、優(yōu)先票據(jù)及債券約343.7億元及資產(chǎn)抵押證券約2.68億元，總借款515億元，比2020年增加了大約10%。
9月29日，中誠(chéng)信國(guó)際發(fā)布關(guān)于將花樣年集團(tuán)（中國(guó)）有限公司評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面的公告。中誠(chéng)信國(guó)際稱，近期在房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)偏緊的背景下，花樣年集團(tuán)及其控股股東花樣年面臨較大的債券到期壓力。
在2021年年底以前，花樣年集團(tuán)境內(nèi)信用債到期規(guī)模合計(jì)約16.79億元（含回售），花樣年美元債到期金額約7.5億美元。融資環(huán)境收縮及投資者信心不足等因素使得花樣年集團(tuán)境內(nèi)信用債發(fā)行受阻，再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇。同時(shí)，截至2021年6月末，花樣年美元債余額占其債務(wù)規(guī)模的比重超過(guò)50%，而近期花樣年美元債二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，美元債發(fā)行難度也有所上升，美元債融資渠道的暢通與否對(duì)其整體債務(wù)接續(xù)具有較大影響。
另外，中誠(chéng)信國(guó)際表示，在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響下，花樣年集團(tuán)的回款進(jìn)度受到了一定負(fù)面影響；同時(shí)公司近年來(lái)加大了合作開(kāi)發(fā)力度，其對(duì)非全資并表子公司資金動(dòng)用的靈活度有所下降。
中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為，信用債再融資難度的加大對(duì)花樣年集團(tuán)和花樣年債務(wù)接續(xù)產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，信用債到期較為集中對(duì)花樣年集團(tuán)及花樣年資產(chǎn)變現(xiàn)能力以及資金籌措能力提出了更大的考驗(yàn)。基于上述因素，中誠(chéng)信國(guó)際決定將花樣年集團(tuán)（中國(guó)）有限公司的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，維持其主體信用等級(jí)為AA +。
花樣年賣身自救
9月22日，花樣年發(fā)布公告稱，“近日，花樣年注意到若干媒體報(bào)道稱公司未有全額償還其已到期的離岸優(yōu)先票據(jù)。公司謹(jǐn)此澄清，截至公告日期，花樣年發(fā)行的已到期離岸優(yōu)先票據(jù)概無(wú)逾期還款。公司經(jīng)營(yíng)情況良好，運(yùn)營(yíng)資金充裕，不存在任何流動(dòng)性問(wèn)題。”
實(shí)際上，在此之前花樣年還曾經(jīng)針對(duì)今年下半年到期的債券公布過(guò)詳細(xì)的償債計(jì)劃。
花樣年此前對(duì)外公布的償債計(jì)劃顯示，針對(duì)10月到期的2.1億美元債券，已準(zhǔn)備好資金到期償還；針對(duì)12月到期的美元債券，將通過(guò)自有資金償還，資金來(lái)源包括已有資金及出售大宗資產(chǎn)；針對(duì)12月到期的9.5億人民幣債券，已經(jīng)啟動(dòng)再融資工作。
而針對(duì)2022年和2023到期的美元債券，花樣年也稱將提前通過(guò)要約回購(gòu)和交換要約等手段對(duì)其進(jìn)行管理，改善公司的債務(wù)年期結(jié)構(gòu)。
在今年中期的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，花樣年管理層對(duì)于下半年償債高峰也表示出了信心，其稱花樣年正在處理重資產(chǎn)，包括長(zhǎng)期的投資項(xiàng)目。“上次跟投資人見(jiàn)面也專門談到了這些動(dòng)作，比如說(shuō)處置一些商場(chǎng)和酒店，這些對(duì)公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)只會(huì)減少負(fù)債，增加現(xiàn)金流，目前有幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行得比較順利。”
花樣年旗下彩生活目前已經(jīng)有出讓的眉目。9月28日晚，碧桂園服務(wù)控股發(fā)布公告稱，碧桂園物業(yè)香港控股與彩生活服務(wù)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不高于33億元的總代價(jià)收購(gòu)彩生活旗下鄰里樂(lè)控股集團(tuán)有限公司100%股權(quán)。交易完成后，碧桂園將持有彩生活幾乎所有核心資產(chǎn)。
彩生活于2014年登陸港交所，其母公司為花樣年，后者由曾寶寶創(chuàng)立。彩生活上市之初，它為資本市場(chǎng)量身定做的故事一度讓其市值飛升，成為資本市場(chǎng)的寵兒。但是上市這7年，彩生活在經(jīng)歷多次整合不善的收并購(gòu)之后口碑急轉(zhuǎn)直下，在多次戰(zhàn)略調(diào)整后其仍難以突破瓶頸，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)陷入停滯。
根據(jù)碧桂園服務(wù)公告，截至2021年6月30日，鄰里樂(lè)未經(jīng)審核綜合凈資產(chǎn)價(jià)值約13.74億元。截至2020年底，鄰里樂(lè)錄得除稅前溢利約4.12億元，除稅后溢利約3.09億元。據(jù)此計(jì)算，碧桂園服務(wù)收購(gòu)鄰里樂(lè)的估值不超過(guò)11倍PE。
目前，彩生活的總市值僅約37億港元，市盈率約為6.14倍PE。相比其他頭部物企，這個(gè)估值屬于較低水平。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這個(gè)價(jià)格是相對(duì)公允的，“因?yàn)椴噬畋緛?lái)就是上市物業(yè)管理公司，其交易估值是參考市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行的。”
碧桂園服務(wù)為這宗交易設(shè)置了分期支付的方式。公告稱，碧桂園物業(yè)香港將以自有資金、股權(quán)融資、貸款等方式進(jìn)行三期支付，且每一期都有相應(yīng)的支付條件細(xì)則。
這宗交易是花樣年自救的一個(gè)側(cè)面，但成效尚未體現(xiàn)，債務(wù)到期日卻已經(jīng)到來(lái)了。
遭國(guó)際機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)
在各種負(fù)面因素疊加下，花樣年10月份這筆原聲稱已準(zhǔn)備好資金償還的債券違約，無(wú)疑將加劇投資者的擔(dān)憂。花樣年近期也連遭國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普和穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)。
穆迪高級(jí)分析師Celine Yang表示，評(píng)級(jí)下調(diào)反映了融資渠道收緊和高額債務(wù)到期增加了花樣年控股的再融資風(fēng)險(xiǎn)。
“下調(diào)觀察則反映了鑒于嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)和融資環(huán)境，花樣年控股能否在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)生成足以償還所有到期離岸債務(wù)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流存在不確定性。”花樣年稱。
花樣年在公告中則表示，公司將繼續(xù)密切監(jiān)察此事件的發(fā)展，并會(huì)在公司知悉有任何有關(guān)此事件的進(jìn)一步發(fā)展時(shí)刊發(fā)進(jìn)一步公告。
花樣年在公告中也提及，公司股份于2021年9月29日上午9時(shí)起在聯(lián)交所短暫停止買賣，直至另行通知。
花樣年停牌前股價(jià)表現(xiàn)低迷，停牌前的后一個(gè)交易日，花樣年報(bào)0.56港元/股，總市值僅32.33億港元。
(文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（記者：吳抒穎）、界面新聞、公開(kāi)信息 侵刪)
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