貝殼赴美IPO，左暉信里藏玄機

時間：2020-08-04 03:00:04 類型：瀏覽量：4631

逆流而上，似乎更彰顯價值。

于貝殼找房而言，似乎一直在逆流而上。中概股紛紛赴港二次上市的大背景下，7月24日，貝殼集團（下稱“貝殼”）正式向美國紐交所提交IPO申請，股票代碼為BEKE。如果成功上市，貝殼或將成為截至目前中國企業(yè)年度大赴美IPO項目，也是“中國居住服務平臺股”。高盛、摩根士丹利、華興資本、摩根大通等擔任貝殼集團IPO承銷商。

據(jù)CIC報告，以2019年GTV（平臺成交總額）看，貝殼找房已成為繼阿里巴巴之后的中國第二大商業(yè)平臺。招股書中，貝殼計劃募集資金至多30億美元，主要用于研發(fā)，以繼續(xù)投資公司的平臺功能和基礎設施技術、新的家庭交易服務擴展、服務產品多樣化及向新區(qū)域擴展業(yè)務，以及一般公司目的。

對于貝殼而言，赴美IPO讓自身進入全新階段，而這個階段意味著什么？貝殼集團董事長左暉在招股書“致股東的一封信”中闡釋了居住服務的“產業(yè)、組織、未來”關系，試圖讓投資人更了解貝殼。

左暉的信中，究竟透露出貝殼未來發(fā)展的哪些關鍵信息？

鏈家貝殼合體資產打包成重要一環(huán)

左暉說：“我們是一個18年（鏈家）和2年（貝殼）的組織的結合體“。

2002年鏈家成立，距今發(fā)展18年，貝殼找房是在鏈家18年基礎之上發(fā)展而來的，距今也有兩年時間。如左暉所言，房地產服務業(yè)作為一個“前工業(yè)化”的行業(yè)，卻有著大量的機會和空間被互聯(lián)網和大數(shù)據(jù)進行深度重構。

實際上，2009年開始鏈家便與IBM合作首次試水互聯(lián)網模式；2010年推出鏈家在線；2014年，鏈家推出自有的房產信息平臺鏈家網。2018年4月，左暉準備突破自營模式局限正式宣布上線貝殼找房。在過去兩年多的時間里，貝殼找房抓住了居住產業(yè)數(shù)字化的機遇，在資本的支持下，逐步成為中國大的房產交易和服務平臺。

也正是這種結合體讓團隊在過去的18年時間里，對這個行業(yè)進行了從標準化到線上化的改造，并形成了嶄新的商業(yè)模型——貝殼。

招股書顯示，2019年，貝殼共完成超過220萬單交易，總計產生2.13萬億元的交易總額（GTV），同比增長84.5%。成為中國大的房地產交易和服務平臺，同時也是橫跨所有行業(yè)的第二大商業(yè)平臺。截至2020年6月30日，貝殼已進駐全國103個城市，連接265個新經紀品牌的超過45.6萬經紀人和4.2萬家經紀門店。

貝殼規(guī)模業(yè)績迅速做大，則得益于其建立的ACN合作網絡，亦可以稱作貝殼平臺模式。

2018年，貝殼找房建立之初，便同時成立經紀人之間的合作網絡Agent Cooperation Network（ACN），使得包括購房者、賣房者、房東和房客在內的住房客戶能夠與房地產經紀品牌、門店和中介機構順利進行住房交易。

ACN模式下，貝殼的另一大優(yōu)勢在于其擁有數(shù)據(jù)維度豐富的樓盤地圖，包括房屋情況、周邊交通、教育配套等信息。這一樓盤地圖從2008年由鏈家開始構建，截至2020年6月30日，已經覆蓋2.26億套房屋信息。

業(yè)內人士分析，隨著貝殼平臺門店網絡、用戶規(guī)模的不斷增加，ACN模式的規(guī)模效應或將呈指數(shù)級增長，進而反哺用戶和收入的雙向提升，形成良性閉環(huán)。

而面對ACN網絡造成的行業(yè)“分羹無食“爭議，左暉表示，“我們相信高度協(xié)作會提升每一位參與者的帶寬。而協(xié)作本身使得經紀人與經紀人之間的零和博弈變成win-win的共生關系。”

“結合體”具體到此次上市主體，則表現(xiàn)為鏈家被貝殼裝進IPO框架內。

2019年，原鏈家投資方股權已經通過協(xié)議鏡像平移至貝殼找房；同時，貝殼、德佑、鏈家三家管理團隊合并，為上市打包做足準備。貝殼方面表示，“我們擁有并運營中國地產經紀領先品牌鏈家，它是貝殼平臺上不可分割的一部分。我們堅信鏈家的成功經驗幫助貝殼在搭建行業(yè)基礎設施和標準、貝殼快速和可持續(xù)增長方面鋪平了道路。”

招股書顯示，核心管理團隊股權占比為51%。左暉通過Propitious Global Holdings Limited持股達28.9%，投票權46.8%。貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人及高管團隊中，貝殼找房CEO彭永東持股為3.6%；鏈家聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛持股為1.6%；貝殼找房聯(lián)席COO徐萬剛持股為1.8%。

平衡長短期利益

左暉說：“貝殼對越困難和越漫長的回報越有興趣”。

招股書顯示，貝殼三大主營業(yè)務為存量房交易、新房交易、其他新興業(yè)務，主要收入來自于住房交易和服務的費用和傭金。總收入從2017年的255億元人民幣增加12.3％至2018年的286億元人民幣，2019年則增長60.6％至460億元人民幣（65億美元）。2017-2019年，貝殼利潤率分別為18.8%、24%、24.6%，呈穩(wěn)步上升趨勢。

分業(yè)務來看，貝殼的二手房交易GTV從2018年的8219億元提升為2019年的12970億元，增長58%，二手房板塊2019年收入為245.7億元；新房交易GTV從2018年的2808億元提升到2019年的7476億元，增長166%，新房板塊在2019年實現(xiàn)202.7億元收入。

誠如左暉而言，做難而正確的事，是貝殼理解并相信的成功之道。而困難的就是，一個“正確”的決定往往帶來的不是收益的增長而是下降，當然這種下降是階段性的。

想做“中國大的房產交易和服務平臺”的貝殼也正在經歷痛苦的“無產出期”。招股書顯示，2020年一季度，貝殼在營收約71.2億元情況下，凈虧損達到12.31億元左右。此前一年，貝殼的營業(yè)凈虧損為21.8億元。研發(fā)投入方面，貝殼2017年、2018年和2019年的支出分別為2.52億元人民幣、6.71億元人民幣和15.71億元人民幣。

左暉坦言，貝殼組織的獨特性在于，我們堅定的選擇長期利益，選擇做“正確”的事情而不是快速成功的事情，我們對走捷徑有天然的反感。我們也意識到“正確”的事情往往比較艱難，需要長期對行業(yè)基礎設施進行改造，從而提升效率和消費者體驗，再獲得商業(yè)的長期回報。

受新冠疫情影響，貝殼2020一季度營收下降，對比2019年同期下降12.7%，從82億人民幣降低到71億人民幣，但成本趨于穩(wěn)定，造成利潤率短期下滑，毛利潤僅為5億。但進入二季度以來，收入預計大幅增長至不低于197億，較2019年同期的115億，增長72.4%，凈利潤從4億人民幣增長到不低于27億人民幣，增長約589.3%。

新冠疫情仍在全球發(fā)展，為什么還是按原計劃啟動IPO進程而不是推遲一段時間？

早在2016年4月，鏈家B輪融資時，左暉曾與投資人簽訂對賭協(xié)議，鏈家需要在5年內完成IPO。雖然左暉表示要尋求對內歸因，盡量降低環(huán)境的干擾因子，認為成功的IPO取決于公司的價值而非其他，但大環(huán)境風云變幻之下尋求上市仍然存在不確定性。

顛覆與未來

左暉說：“創(chuàng)造核心的不可取代的價值，為此我們永不滿足”。

2019年3月原投資方在鏈家的股份通過協(xié)議鏡像平移到貝殼找房，貝殼便宣布啟動D輪融資，D輪融資由戰(zhàn)略投資方騰訊領投8億美元，高瓴資本、源碼投資、碧桂園創(chuàng)投、新天域投資、華興資本、海峽資本等均是其投資方，融資后估值超100億美元。

同年11月，貝殼又完成了D+輪融資，總融資金額超24億美元，融資方包括軟銀愿景基金、高瓴資本、騰訊控股、紅杉資本等“大咖”。貝殼估值也上升至140億美元。

而此次赴美IPO，也有分析稱貝殼上市后市值有望突破200億美元。

近三年，貝殼的現(xiàn)金儲備一直比較豐富。招股書顯示，貝殼在2017年、2018年和2019年儲備的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為82億元、128億元和319億元。

充足的現(xiàn)金儲備似乎也讓貝殼能夠充分施展拳腳。招股書顯示，貝殼未來的四大戰(zhàn)略方向包括繼續(xù)發(fā)展基礎設施來提升效率和客戶體驗、進一步提高服務質量并在加大人才投入、拓展服務類別以及有選擇性的進行戰(zhàn)略投資和收購。

據(jù)CIC報告，中國擁有全球大的住房市場，預計該市場將進入一個穩(wěn)定增長時期，二手房屋交易市場將變得更加重要，并在2024年增至15萬億元人民幣。預計到2024年，中國通過房地產經紀服務實現(xiàn)的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬億元人民幣增長到19.1萬億元人民幣，經紀服務的普及率將從2019年的47.1％增長到62.2％。

貝殼在兩周年成立大會中也向外界公開了自己的“野心”，未來還將要連接100萬服務者，滿足3億家庭買賣、租賃、裝修家居、社區(qū)服務等需求。

CIC報告顯示，中國房產金融服務市場的規(guī)模將從2019年的2.9萬億元增長至2024年的6.6萬億元，另外到2024年涵蓋房屋維修和保養(yǎng)、智能社區(qū)、物業(yè)管理和社區(qū)服務在內的居住服務市場規(guī)模將增至4.3萬億元人民幣，復合年增長率為15.4％。

在募集資金的用途中，除去30%用于研發(fā)投入外，貝殼將拿出大約30%的募集資金來提高大數(shù)據(jù)、人工智能、虛擬現(xiàn)實等科技應用，25%的募集資金則將用于擴張新的業(yè)務區(qū)域。招股書顯示，2019年貝殼其他新興業(yè)務收入與2018年相比上漲14.7%。

對于未來五年貝殼的發(fā)展，左暉多次提及“倒逼”一詞：“我們會不斷思考5年后的b點，并排除掉到達這個b點容易的那些路徑，來倒逼組織成長；我們會對消費者做出大量承諾并為此付出巨大代價，來倒逼組織成長；我們會不斷進入產業(yè)新的領域并選擇“又臟又累”，而一旦成功就有巨大機會的方向，來倒逼組織成長；我們會用online倒逼offline的服務者成長，也會用offline的服務者倒逼online的工程師深入產業(yè)”。

種種倒逼之下，貝殼一直在做“顛覆者”。今天，上市傳聞終于變成真相，貝殼下一步要怎么走值得外界期待。

來源：中國網地產

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(文章來源：億歐網侵刪)

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